昨日，青岛市住房和城乡建设局发布关于对《青岛市新建物业（商品房）交付流程指导意见（试行）》公开征求意见的通知。该文件中明确了先验房后交费再收房的商品房交房顺序，并且要求建设单位在新建商品房交付前必须完成不动产首次登记，保证交房即具备办证条件。
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先验房后交费再收房
在新建物业交付方面，明确了建设单位向物业服务企业交付流程为：移交资料-承接查验-办理交接手续，要求物业交付必须承接查验，为后续的物业管理服务奠定了良好的管理基础。在新建商品房交付方面，明确建设单位向买受人交付流程为：提前告知-现场准备-公示资料-核实身份-查检房屋-交接资料-结算面积费用-收取其他费用—办理交接手续。
征求意见稿首先明确了建设单位在新建商品房交付前必须完成不动产首次登记，保证交房即具备办证条件。所交付新建商品房的供水、供电、供暖、燃气、通信、宽带网络和有线电视等基础设施设备均需要达到正常使用条件；其次是明确了先验房后交费再收房的交房顺序，避免了因先收后验还是先验后收规定不明而引发的各类纠纷；再次是明确了房屋查验的具体内容，至少包括对房屋门窗、阳台、墙体、地面，卫生间等方面的质量检查，以及房屋水、电、气能否正常使用等，通过查验内容的细化，减少了房屋查验环节行为的随意性。
房屋查验应至少包括以下范围：房屋门窗、阳台等部位有无渗漏、开裂现象；房屋墙体是否渗漏、有无裂缝；房屋地面有无空鼓超标及开裂情况；房屋水、电、气能否正常使用（给水、采暖系统带压交付，压力值不低于设计要求）；房屋卫生间是否渗漏（交付时蓄水）；买卖合同上注明的房屋设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符等。
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擅自变更规划设计可拒收房屋
征求意见稿中还明确，商品房交付过程中存在5种情形的，买受人有权暂缓或拒收房屋，并可选择解除商品房买卖合同，这5种情形分别是：交付房屋套型与设计图纸不一致或者房屋实测面积超出商品房买卖合同约定的误差范围的；建设单位擅自变更规划、设计的；经批准的规划变更、重大设计变更未在法定时限内书面通知买受人的；依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验主体结构质量不合格的；法律法规规定的其他情况。
征求意见稿中还明确，房屋因各种事由延期交付的，建设单位应当及时依商品房买卖合同约定方式告知买受人真实情况和正在采取的措施，并保持与买受人的信息沟通。建设单位与买受人办理交房手续的同时，应当按商品房买卖合同约定，为买受人提供相关资料，协助买受人办理新建房屋所有权转移登记。
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保修范围内质量瑕疵不应作为拒收理由
交付使用时新建物业（商品房）存在质量问题，在保修期内，建设单位应当承担保修责任。建设单位拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。保修范围内的质量瑕疵问题，不应作为拒绝收房的理由。
已经交付的新建物业（商品房）项目存在5种情形之一的，任何单位或个人可以向辖区住房城乡建设行政主管部门投诉举报；相关利害关系人也可依据商品房买卖合同的有关约定和法律法规的有关规定提起诉讼或申请仲裁。
这5种情形分别是未组织竣工验收，擅自交付使用的；验收不合格，擅自交付使用的;对不合格的建设工程按照合格工程验收的；商品房交付前未按规定进行公示的；未按规定的交付流程交付新建物业（商品房）、损害买受人利益的。
此外，新建物业（商品房）交付中，涉及工程质量、规划或设计变更、公建配套设施、园林、噪音、排污、消防设施、人防工程、物业管理、特种设备、停车场（库）使用管理、广告与合同内容、税收、收费等问题的，买受人可向相应的行政主管部门反映。各行政主管部门必要时可约谈企业相关负责人，切实化解存在的问题。
区(市)住房城乡建设行政主管部门对建设单位未按本意见的要求进行交房资料公示或者未按规定流程交付新建物业（商品房）的，应当纳入信用评价管理体系，予以通报批评、记减信用分等处理并公开曝光，同时将处理结果移送相关部门，依法依规实施联合失信惩戒。
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