青岛财经日报/青岛财经网讯（记者 李雯）日前，仲量联行发布2020年第二季度青岛房地产市场报告显示，上季度青岛办公楼市场成交量有所回暖，线上教育、新媒体、大健康等新兴行业表现活跃；业主普遍采取以价换量的租赁策略，市场租金持续下滑。零售地产方面，疫情的影响显现在市场需求呈现负增长，整体租金承压下行；住宅市场方面，受疫情抑制的购房需求于本季度集中释放，商品住宅成交量大幅上升。
办公楼租赁交易有所回暖
报告显示，今年第二季度，青岛办公楼市场整体净吸纳量约为4万平方米，整体空置率下降0.8个百分点至28.6%，较今年一季度呈明显回升趋势。但其中多数租赁需求并非本季度新增，而是受到疫情影响延迟释放，推高二季度净吸纳量。在上半年的市场环境中，以专业服务与金融为主的传统产业仍是租赁市场需求的稳定来源，线上教育、新媒体、大健康等新兴行业表现活跃。
二季度无新项目入市，少数未来供应因疫情或将短期延误。全市整体办公楼市场存量维持在474万平方米。预计今年全年的新增供应总量约为34万平米，仅有少数项目或将出现短期延误现象。
据介绍，写字楼业主普遍采取以价换量的租赁策略，整体租金继续承压下滑。二季度整体市场平均有效租金为84元/平方米/月，环比下降0.4%，同比下降3.4%。保证出租率仍为业主的优先考量，对租户资质的审查亦有所放宽。在甲级办公楼市场，由于疫情给企业经营带来的不确定性，使得部分企业缩减人员编制，少数也鼓励员工远程办公，导致承租力有所下降，给市场租金带来下行压力。二季度甲级市场平均有效租金为118元/平方米/月，环比下降0.7%，同比下降2.8%。
未来12个月，市场租金仍有下降空间，长期降幅预计逐渐收窄。短期内业主对于维持稳定出租率的诉求更大，推动市场租金进一步下探，但长期来看降幅将逐渐减小，并止跌企稳。未来在严峻的市场环境下，更灵活的租赁策略、更丰富的办公产品类型、更完善的配套与服务，加之相应的政策支持与产业导向将有利于同质化的办公项目在市场竞争中寻找差异化定位，吸引定向的优质租户。
零售地产租金环比下跌
数据显示，零售地产市场需求呈现负增长，但生鲜超市及社区商业表现逆势上扬。上半年，青岛零售地产市场净吸纳量为负1.9万平米，近十年来首次出现连续两个季度的负增长。受疫情冲击，餐饮、服饰、儿童、娱乐等业态的多个品牌在不同商场出现退租。其中，儿童业态各细分品类均受到疫情的较大影响，包括早教、儿童娱乐等在内的品牌关店数量远超过新增店铺数量。服饰类的新增需求由2019年的29%下降到20%，疫情后消费者对线上渠道的意愿增长，将短期削弱实体商业中服饰业态的活跃度。与此同时，生鲜超市及社区商业持续受益。上半年接近四分之一的新增需求来自于非核心商圈，表明在疫情影响下社区供销服务渠道脱颖而出。而盒马鲜生去年签约的三个门店全部于今年上半年如期开业。
市场新增供应量保持低位。截至第二季度末，全市优质零售地产市场存量为429.7万平方米，暂无新项目交付入市。虽然疫情使部分新增供应短期延误，但青岛零售物业市场本身处在供量放缓的阶段，未来增量市场将以郊区商业为主。
疫情对零售地产市场的影响在二季度全面显现，市场租金承压下滑。本季度全市优质零售物业平均租金环比下降4.3%，同比下降3.4%。除少数核心项目仍维持稳定的全年租金预期以外，多数零售业主提供租金优惠的意愿增强，以保证商场出租率并持续吸引品牌入驻。此次市场价格的普遍调整表明，近来年持续疲软的实体商业环境在疫情冲击下，加速了业主压力的集中兑现。
未来12个月，市场租金或将进一步下降。不同商圈与不同定位的项目将出现较为明显的分化表现，但提升整体出租率将会成为零售业主的普遍诉求。在新增供应方面，郊区商业仍为未来青岛市场的关注焦点，即将入市的郊区商业项目将带动零售地产市场稳定发展。
住宅市场需求开始释放
受疫情抑制的购房需求于今年二季度集中释放。宽松的货币环境下，房贷利率的多次下调加之适度的购房优惠等利好因素，不断吸引前期被抑制的买家重回市场。因此，二季度全市商品住宅成交量约为3.6万套，环比上涨121.9%，同比上涨26.5%。
土地市场火热，近郊区域受追捧。二季度全市住宅用地共成交120宗，相较于一季度的45宗及2019年二季度的79宗，表现出迅速回升的供地节奏及成交热度。其中，成交量最高的区域主要集中于近年来城市重点发展的即墨、西海岸及胶州等近郊板块。
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