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楼市调控最彪悍:三亚海口启动全国最长限售模式

2017-10-11 08:30 财经观潮

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国庆长假刚结束,楼市就迫不及待地加码调控。这一次,率先发动的是有“东方夏威夷”之称的三亚。

转自:财经观潮(ID:guide0929);作者:潮哥

国庆长假刚结束,楼市就迫不及待地加码调控。这一次,率先发动的是有“东方夏威夷”之称的三亚。

昨天,三亚启动“冻房”模式,加入限售阵营。刚刚,新华社披露消息,5年限售范围从三亚扩大到海口、万宁、陵水。自此,海南四市县与石家庄、西安并列成为全国新房限售时间最长的城市。

海南也因此荣升为本轮调控升级中最彪悍的省份。

01三亚、海口等城启动全国最长限售模式

继重庆、南昌、石家庄、长沙、贵阳等城市相继加入“冻房”大军之后,昨天(10月9日)和今天(10月10日)海南四市县也先后进入该阵营。

根据住建部房地产市场交易信息日报系统监测数据和国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数等情况,由于上述四市县(三亚、海口、万宁、陵水)近期商品房价格上涨压力较大,市场较热。为进一步稳定房地产市场,从通知印发之日起,将《关于限制购买多套商品住宅的通知》及市县政府有关文件规定的居民家庭或企事业单位、社会组织新购买的住房限制转让年限,暂按规定统一提高到5年执行。

“冻房”长达5年,让三亚、海口等城市成为40多个限售城市中新房限售时长最长的城市之一。三亚同时还抬高了购房门槛,决定外省人购房社保年限设为2年,其目的很明显,让房产交易暂停下来,让房价平稳下来。

不让买也不让卖,房价便不会暴涨也不会暴跌,就能维持稳定,这是三亚加强调控的真实目的。

节前,海南省已升级楼市调控,宣布:永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目,停止批准套型建筑面积在100平方米(含)以下的商品住宅建设。

文件还要求,严格控制商品房住宅开发,海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅,并严格控制房价,实行“一房一价格”

也就是说,未来海南岛的一线海景房是稀缺品。严格控制小户型开发,其目的是防止大量住宅被游客购买,减弱海南房产的使用率。因为海南人口结构随季节变化而变化,像候鸟迁徙一般。

过多的小户型,会吸引大量游客在海南购房,不但增加了空置率,也破坏了海南的旅游价值,减小了竞争力。

三亚与海南近日加强的调控政策,对于其房价有怎样的影响?

02如何影响三亚、海口等城市房价

海南的经济支柱是旅游、度假,优越的海景资源和环境溢价是支撑三亚、海口房价的坚实力量。

目前,三亚几个区的房价都非常高,海棠区甚至高达41028元/平米,几乎追齐杭州,但GDP却只有后者的1/23。

图片来源于米宅米宅

户籍人口58.2万,常住人口75.4万,仅相当于东部地区一个县的人口。因此,如果用经济和人口指标来分析三亚的房价,根本行不通。

像三亚这样的城市,房价的唯一支撑是环境。在中国北方雾霾覆盖面越来越广的情况下,凡是有环境溢价的城市,房价都不低。如北方的青岛、大连,南方的珠海、厦门以及三亚、海口。环境溢价率越高,房价就越高。

在这种情况下,三亚、海南升级调控,只会让成交量入冬,房价不会受太大影响。三亚市政府实行“冻房”政策,其实是在保护房价,防止大幅度下滑,三亚房地产依赖度高达86%,位居全国第一,房价最需要稳定。当然,在成交量入冬,以及抬高购房门槛打击投机客后,未来相当长的时间里,三亚的房价更不会大幅往上窜动。

所以,在收紧调控、成交量入冬后,三亚、海口的房价,将进入漫长的稳定期。

至于海南省严控一线海景房和小户型开发,则是为了防止海南的旅游资源被破坏,海景私有化,更是为了进一步加强海南旅游胜地的建设,加强海南的竞争力。

那么,三亚、海口的房子还能买吗?

03三亚、海口的房子还能买吗

答案是肯定的。

可以说,在中国北方雾霾没有彻底解决之前,有环境溢价的城市都值得购买。

三亚的户籍人口和常住人口虽少,但流动人口却很庞大。数据显示,2016年三亚全市接待过夜游客1651.58万人次,比上年增长10.4%。其中,国内游客1606.69万人次,增长10.1%;入境游客44.89万人次,增长25.3%。

每年秋冬北方雾霾季节,西北、华北、东北大批人群南下度假,数据显示,2014年仅东北就有20万人赴三亚过冬。三亚冬天舒适温度、宜人气候是养老度假的不二之选。

即使北方雾霾能被有效解决,三亚的房子依然值得购买。这一点,可以从近日美国著名房地产信息平台Zillow发布的一份全美范围内各个都会区的房产价值指数排名中解读出来。

这份前15的榜单中,10个都会区在加州,这10个城市皆是要么高科技产业发达,名企总部林立,要么人口不断流入、气候温暖宜人。剩下的5个里面中的夏威夷檀香山、卡胡卢伊,马赛诸萨州葡萄园港以及佛罗里达基维斯特都是气候宜人、景色优美的海滨区域。

从美国都会区的这份榜单可以得出的结论是:未来房价最高阵容中,必然是科创实力超强,以及环境气候宜人的城市。如北京、深圳、杭州、青岛、厦门、三亚、海口等。

海南还有一个尚未兑现的利好——琼州海峡跨海通道,其工程已正式向国家发改委申请立项。大桥跨海部分长度约26.3公里,总投资约1400多亿元。预计2017年开工建设,2025年建成通车。

一旦开通,广东到海南只需20分钟,珠三角到三亚也仅需几个小时,通行方便对于三亚、海口楼市是个超级利好。因此,三亚、海口的房子,长期仍非常看好。唯一的不确定性,是房地产税。

不过房地产税出台肯定不会一刀切,而是因城施策,对于三亚和海口这样严重依赖旅游与楼市的城市,力度不会太大,过大会严重影响三亚和海口的经济发展,也不能过小。最理想的力度是,让三亚、海口的房价保持微幅持续上涨。

所以,即使房地产税出台,三亚、海口的房子依然可以作为抗通胀的优质资产。

关键词: 三亚 海口 楼市 调控 省份

编辑:董海霞

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